[부동산 투자] 55세 이상 시니어를 위한 재산세 규정 (4)

부동산 규정 중에 55세 이상 된 시니어 주택 소유주에 혜택을 주는 프로포지션(Proposition) 19 규정 중에 이전에 있던 프로포지션 58·193 규정을 수정, 변경하는 부분에 대해서 상세하게 설명하겠다. 우선 프로포지션 58은 부모가 자식에게 집을 물려줄 경우 집 등기상의 이름, 즉 타이틀을 부모 이름에서 자녀의 이름으로 바꾸게 되면 그때부터 세금이 그 시점의 집의 가치에 대한 세금으로 바뀌게 되는데, 이것을 기존의 부모의 세금을 그대로 적용하는 조항이다. 이 조항은 직접 거주하는 주택뿐만 아니라 상가 등의 경우에도 혜택이 있다. 부모가 LA에 있는 단독주택을 30년 전에 20만 달러에 구매하였는데, 지금 가치는 100만 달러 정도라고 가정하자. 세율이 1.2%일 때 세금은 현재 시장가격인 100만 달러에 대한 세금인 1만2000달러를 내는 것은 아니다. 당시에는 2400달러를 내기 시작하여서 매년 조금씩 올라서 30년이 지났지만, 지금 현재의 세금은 어림잡아 32만 달러 정도 가치 재산의 세금인 약 3800달러 정도를 내고 있을 것으로 추정할 수 있다. 부모가 사는 주택, 렌트 주택, 상업용 부동산 등 이 부동산을 상속 등으로 자녀의 이름으로 바꾸는 경우, 원칙으로는 이름이 바뀌는 그 시점에서 시장가치, 즉 100만 달러에 해당하는 주택세금이 적용된다. 그때부터 주택세금은 3800달러에서 1만2000달러로 바뀌어서 내야 한다. 부모의 입장에선 매매도 아니고 단지 명의 변경일뿐인데, 갑자기 주택세금이 3배 가까이 높아지니 너무 억울할 수 있다. 그래서 이때 새로운 시장가격으로 세금을 책정하지 않고, 이전에 부모가 내고 있던 세금으로 계속해서 적은 금액의 세금을 내게 해주자 하는 것이 프로포지션 58의 내용이고, 조부모와 손주 사이에도 같은 방식으로 적용하는 것이 프로포지션 193인 것이다. 상업용 부동산은 가격이 너무 올라가서 자녀에게로 명의를 변경했는데도 시세보다 너무 파격적으로 적은 세금을 내는 경우, 이를 커버하고자 너무 오른 가격에서 100만 달러를 의무 할당하는 조항이 있다. 예를 들어 30년 전에 40만 달러에 산 상가가 지금 현재 200만 달러의 시장 가격이다. 이를 자녀의 이름으로 바꾸고 세금을 계산해 보면, 40만 달러에 대한 세금이 시간이 지나 약 70만 달러에 대한 세금(약 8400달러 정도)이 된다. 그러나 현 시세인 200만 달러에 대한 세금으로는 약 2만4000달러다. 세금을 적게 내도 너무 적게 내는 셈이다. 이렇게 부동산의 가치가 너무 많이 오른 경우에는 현재 200만 달러의 가치에서 100만 달러를 할당하고, 70만 달러의 세금(8400달러)과 할당된 금액 100만 달러의 세금(1만2000달러)을 합계한 2만400달러의 세금을 내게 된다. 단, 주된 거주지(Primary Residence)일 경우에는 100만 달러 조항이 없어서 아무리 가격이 올라가도 예전 부모가 내던 세율을 그대로 적용한다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 시니어 재산세 재산세 규정 부동산 규정 시니어 주택

[부동산 투자] 55세 이상 시니어를 위한 재산세 규정 (3)

지난 칼럼에서 소개한 55세 이상 된 시니어 주택 소유주에 직접 영향을 미치는 프로포지션(Proposition) 60·90을 간단히 설명하자면, 현재 사는 주택을 팔고 다른 주택을 사고자 할 때, 현재의 팔았던 가격보다 같거나 낮은 가격으로 살 경우에 한하여 현재 주택의 세금 기준을 새로 산 주택에 원용하고 재산세를 더 적게 낼 수 있게 허락해 주는 법이다. 그럼 숫자와 함께 자세한 예를 알아보자. 현재 55세 넘은 시니어가 20년 전에 30만 달러에 현재의 집을 구매하였는데, 지금 주위에 팔린 집들을 비교해 보니 주택의 감정가격이 100만 달러에 달한다. 그렇지만 프로포지션 13 규정으로 인하여 오래전에 집을 구매한 그때부터 매년 재산세(Property Tax)를 매길 때 세금감정가격(Tax Assessed Value)은 1년마다 전년도의 세금총액의 2%를 넘지 못하게 되어 있다. 20년이 지난 현재의 세금은 100만 달러에 세금(세금이 1.2%라고 하면 재산세는 매년 1만2000달러)이 매겨져 나오는 것이 아니라, 약 50만 달러 정도의 가치로 세금(약 6000달러)이 나오고 있다고 볼 수 있다. 즉, 지금 시장에 내놓으면 100만 달러에 팔릴 수 있지만, 재산세는 50만 달러 정도의 가치로 세금이 낮게 책정되어 나오는 것이다. 근데 이 집을 팔고 새집을 구매하였는데, 그 집이 현재 집보다 작은 사이즈임에도 불구하고 집 가격이 더 비싼 70만 달러에 샀다면, 그때부터는 70만 달러에 대한 세금(8400달러)을 내어야 하므로 집주인은 손해가 크다. 정부에서 이를 구제해 주고자 예전에 약 50만 달러처럼 내던 재산세(6000달러)를 새로 구매한 70만 달러 주택에 원용해서 더 적은 세금(6000달러)을 내게 해주는 것이다. 이전에는 새로 사는 주택가격이 직전에 팔았던 주택가격보다 같거나 낮아야 한다고 했으나, 새로 바뀐 규정에는 가격이 더 높은 주택을 구매해도 상관이 없다고 되었다. 그렇다면 주택가격이 높은 경우에는 어떻게 세금이 책정되는지 계산해보자. 현재 주택의 가치가 100만 달러지만 세금은 약 50만 달러 주택의 세금(6000달러)이 매겨져 나올 때, 주택을 시장가격인 100만 달러에 팔고 더 높은 가격인 130만 달러의 주택을 샀다고 가정하자. 이때 규정에 의한 세금산정 방식은 직전 주택 구매가인 50만 달러 + (새 주택의 가격 130만 달러 - 직전 주택의 매매가 100만 달러) = 80만 달러가 된다. 따라서 100만 달러의 가격으로 주택을 팔고 130만 달러의 주택을 샀지만, 구매한 가격인 130만 달러의 재산세(1만5600달러)를 내는 대신, 새로 계산된 80만 달러에 대한 세금(9600달러)을 내는 것이다. 이러한 세금 혜택은 집을 팔고 사고 난 뒤에 본인이 직접 카운티 세무국에 신청해야 받을 수 있다. 단, 매매는 처음 집을 팔고 난 뒤 2년 이내에 새집의 에스크로를 완료해야 하며, 세금 혜택 신청은 첫 집을 팔고 난 뒤 3년 이내에 해야 한다는 점을 반드시 명심해야 한다. ▶문의:(661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 시니어 재산세 재산세 규정 시니어 주택 이상 시니어

[부동산 투자] 55세 이상 시니어를 위한 재산세 규정 (1)

이번엔 부동산 규정 중에 55세 이상 된 시니어 주택 소유주에 가장 직접 영향을 미치는 프로포지션(Proposition) 19에 관하여 규정을 설명해 드리고자 한다. 이 규정은 작년 2021년 4월 1일부터 시행이 된 규정인데, 이번 프로포지션 19 규정은 기존에 있던 프로포지션 60·90과 프로포지션 58·193을 대신하여 만들어졌으며, 이로 인해 기존에 있던 프로포지션 60·90과 프로포지션 58·193은 없어지게 되었다. 우선 프로포지션 60·90부터 알기 쉽게 설명해 드린다. 프로포지션 60·90은 시니어 주택 소유주들의 편의를 위해 1986과 1988년에 캘리포니아 주민투표를 거쳐 만들어진 규정이다. 주요 내용은 55세 이상 된 주택 소유주를 위한 재산세(Property Tax)에 관한 경감조치 규정으로서, 현재 재산세 기준을 새로 집을 사서 옮겨가는 주택의 세금부과 기준으로 대신하여 바꾸어 주는 것이다. 55세 이상 된 주택 소유주가 현재 사는 집에 거주한 지가 상당히 오래된 경우, 현재의 집 시세가 높게 감정되더라도 오래전에 낮은 가격에 구매한 주택인 경우가 많다. 재산세는 현재 주택 감정 가격보다 무척이나 낮은 재산세 부과기준을 적용하여 상당히 적은 금액으로 세금을 내고 있다. 그런데, 이 집을 팔고 다른 주택을 살 경우에, 비록 같은 크기라 하더라도 새로 사는 주택은 가격이 높아서 집을 산 후에는 그 높은 가격으로 재산세를 내야 한다. 크기는 별 차이 없는데, 주택이 바뀌는 바람에 예전에 내던 저렴한 재산세를 이제부터는 높은 재산세로 더 많이 내야 해 구매자의 불만이 있을 수 있다. 그래서 이 문제를 해결해 주는 규정이 바로 이 프로포지션 60이다. 예를 들어 보면, 현재 나이가 55세가 넘었고, 지금 사는 집을 15년 전에 40만 달러에 샀는데, 지금은 가격이 80만 달러 정도 넘어간다. 이 집을 80만 달러에 집을 팔고, 그 자금으로 70만 달러 정도 집을 사고, 차액 10만 달러를 남겨서 부부가 같이 여행 계획을 세우려 한다. 이때 재산세가 제일 먼저 문제가 된다. 현재 사는 주택은 80만 달러 정도의 감정가이지만, 재산세는 남가주 세법 프로포지션 13에 의해서 매년 2% 이상 올라가지 않았다. 15년이 지난 지금 감정가가 80만 달러임에도 불구하고 매년 내는 세금이 6000달러가 넘지 않는 정도이다. 하지만 새로 구매하는 주택이 70만 달러면 그때부터 70만 달러에 대해 주택세금이 매겨져서 매년 9000달러 정도를 내야 하는 억울한 경우가 발생하게 된다. 이런 경우를 고려해서 만든 주 세법이 프로포지션 60이 되겠다. 즉, 부부 중 한 사람만이라도 55세가 넘어서 옛날 주택을 팔고 새 주택을 살 경우, 예전 주택에 매기던 재산세 방식을 새집에다 적용해서 세금을 감소시켜 주는 내용이다. 보다 자세한 내용은 다음 칼럼에서 계속해서 설명해 드리겠다. ▶문의: (661)373-4575 제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 시니어 재산세 재산세 규정 재산세 부과기준 시니어 주택

주체적인 삶 사는 ‘액티브 시니어’, ‘하이엔드 시니어 주택’ 주목

본격적인 고령화 시작과 더불어 하이엔드 시니어 주택이 등장하고 있다. 이는 최근 고령층이 과거 고령층과는 다른 삶을 지향하면서 더욱 주목받을 것으로 예상된다. 최근 고령층은 ‘액티브 시니어’로 불린다. 이들은 은퇴 후에도 시간적·경제적 여유가 있는 데다가 의욕 넘치는 인생을 살고자 한다. 또한, 나 자신을 위한 소비를 아끼지 않으면서 여생을 즐기며 나 자신에게 집중을 한다. 한 예를 보면, 2021년 라이나전성기재단이 실시한 ‘중장년 세대의 은퇴 후 사회 참여’에 대한 설문조사에서 ‘현재 손주를 돌보고 있다.’라는 응답은 전체의 6.6%, ‘앞으로 손주를 돌 볼 계획이 없다.’라는 응답은 전체의 87%를 차지했다. 이는 은퇴 후 황혼 육아를 벗어나 본인의 인생을 여유롭게 살고 싶다는 의미로 풀이된다. 과거 고령층이 황혼 육아를 당연하게 생각했다면 현재 고령층은 내 스스로의 삶에 더욱 집중하고 싶다는 의미로도 확장된다. 이와 같은 시니어 트렌드는 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣고 있다. 그중 하이엔드 시니어 주택이 대표적이다. 단순히 휴식과 요양의 개념으로 공급되던 시니어 주택에 기폭제 역할을 하면서 다양한 노후를 누리며 살 수 있는 진화된 시니어 주택을 선보이고 있는 것이다. 하이엔드 시니어 주택은 주거뿐만 아니라 단지 내에서 입지, 의료, 시설, 규모, 브랜드, 주거서비스 등 모든 것들을 누릴 수 있는 것은 물론이고 호텔과 견주어도 될 정도로 우수한 상품성을 갖추고 있다. 일례로 서울시 광진구 자양동에 자리한 초호화 실버타운 ‘더 클래식 500’은 상당한 가격의 보증금과 월세가 필요함에도 불구하고 입주 대기만 수 년이 걸리는 것으로 알려졌다. 이에 따라 분양 시장에서는 하이엔드 시니어 주택의 공급에 주목을 하고 있다. 내년 상반기에는 롯데건설이 서울 마곡지구 마이스복합단지 일대에 하이엔드 시니어 레지던스 ‘VL르웨스트’를 공급 예정이다. VL르웨스트는 지하 6층~지상 15층, 4개동 규모로 다양한 커뮤니티 시설이 함께 조성되며 롯데호텔이 직접 운영하는 시니어 브랜드 ‘VL’을 적용한다. 아울러 컨시어지서비스, 하우스키핑서비스 등을 포함해 예약대행, 비즈니스업무지원, 방문객응대 등으로 편리한 일상이 가능하다. 또한, 호텔 셰프가 체계적으로 관리하는 기본식단·맞춤식까지 가능한 ‘F&B 서비스’가 제공된다. 인근에는 롯데몰, 롯데시네마, 대규모 공연장 LG아트센터 서울 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설이 인접해 활동적이고 다양한 사회 활동이 가능하다. 약 15만평 규모의 ‘서울식물원’과 약 50만 m2 규모의 ‘서울 보타닉 파크’ 등이 인근에 위치한다. 단지 내에서는 ‘보바스기념병원’과의 업무 협약을 통해 건강관리센터도 운영 지원하며 이를 통해 신속한 의료 연계 서비스를 제공할 예정이다. 또한, ‘이대 서울병원’과의 협약을 통해서도 입주자 대상으로 전문의 진료 및 건강검진이 가능해 해당 병원에 입주민 전용 창구도 마련된다. 도심에 공급되는 만큼 교통편도 우수하다. 지하철 5호선 마곡역, 지하철 9호선 및 공항철도 마곡나루역까지 트리플 역세권을 누릴 수 있다. 김포공항 및 인천공항도 인접해 있다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com시니어 하이엔드 하이엔드 시니어 시니어 주택 액티브 시니어

[부동산 가이드] 시니어 주택 구입

팜 스프링스는 미국에서 은퇴지역으로 가장 인기 있는 지역 중 한 곳이다. 이 지역으로 이주를 고려하는 한인 시니어들도 늘고 있다. 한인 시니어들의 문의가 많아 은퇴 후 살 집을 사는데 유의할 사항들을 적어 보고자 한다. 우선 집 가격에 부담이 없어야 한다. 현재 사는 집을 팔아서 은퇴 후 집을 구입하는 경우 대부분 작은 사이즈로 옮겨 가는데 내 손에 얼마만큼의 현금을 가질 수 있을지도 여유로운 노후를 위해서 고려해봐야 한다. 은퇴 후에는 연금으로 생활해야 하므로 모기지 페이먼트가 부담되면 안 된다. 또한 집을 싸게 사도 땅이 리스인 경우 모기지 페이먼트 이상으로 땅값을 내야 하는 경우가 있을 수도 있으니 특히 유의해야 할 사항이다. 전기세, 수도세, 개스비, 인터넷과 케이블 티비 사용료도 고려하고 시니어 디스카운트를 적용해 절약할 수 있는 방법도 알아봐야 한다. 게이트 단지나 시니어 단지 경우 HOA도 중요한 고려 사항이다. HOA에 수도세나 인터넷, 쓰레기 수거 비용, 가드닝, 주택 보험료 등이 포함됐는 지도 꼼꼼히 체크해보는 것이 중요하다. 클럽하우스에는 어떤 편의시설이 있는지, 골프 단지일 경우에는 골프비가 HOA에 포함되어 있는지도 확인해 봐야 한다. 주거지 인근에 병원이 있어야 한다. 담당 주치의가 집 근처에 있어야 하며 통역서비스를 내 보험으로 커버할 수 있는지 미리 확인해야 한다. 집 근처 종합 병원 시설이 어떤지도 체크해야 하고 내 집에서 구급차를 부르면 어느 병원으로 이송되는지도 미리 알아보는 것이 좋다. 평소 건강해도 은퇴 후 건강은 장담할 수 없으므로 병원을 미리 알아보는 것이 중요하다. 함께 어울릴 수 있는 친구도 있어야 한다. 같은 단지 안에 한인이 얼마나 사는지도 고려해봐야 한다. 함께 취미 활동을 하거나 운동을 함께 할 수 있는 클럽을 찾아보는 것도 좋다. 가까운 곳에 한인 교회가 있으면 교회를 중심으로 모일 수 있으니 좋다. 등산을 좋아하는 경우 주위에 하이킹 코스를 미리 알아보고 수영을 즐긴다면 단지 내 수영장, 자쿠지, 사우나 시설이 어떤지 미리 체크하고 수영장 물은 온천수인지 수돗물인지도 확인하는 것이 좋다. 골프를 친다면 골프장에 관한 정보도 미리 알아보는 게 좋다. 무엇보다 마켓이 가까워야 한다. 코스트코나 월마트 같은 대형 마켓이 집에서 20~30분 거리 안에 있으면 좋다. 홈디포나 로우스 같은 곳도 20~30분 거리에 있어야 좋다. 집 근처에 미국 마켓, 작은 규모라도 한국 마켓이 가까운 거리에 있는 것도 중요한 고려사항이다. 팜 스프링스 전문 부동산 에이전트로서의 오랜 경험으로 시니어들의 노후 보금자리를 찾기 위해 고려해야 할 중요한 사항을 알아봤다. ▶문의: (760)895-7755 소피 리/뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장부동산 가이드 골프 시니어 시니어 주택 한인 시니어들 시니어 디스카운트

타운 슈라이너스 병원 재개발…시니어 주택·병원으로 전환

LA 한인타운 북쪽 4가/버질에 위치한 ‘슈라이너스 아동 병원’의 재개발안이 시 정부의 승인을 얻어냈다. LA 시 개발위원회는 27일 투표를 통해 해당 병원을 시니어 하우징과 메디컬 오피스로 재개발하는 계획안을 통과시켰다. 이에 따라 해당 빌딩은 ‘제네바 조 신경 의학 센터’로 명명되며 총 16만9000스퀘어피트의 내부에는 메디컬 클리닉과 오피스, 40유닛의 시니어 주택이 들어서게 된다. 1951년 신축 때부터 유지된 붉은 벽돌의 외관은 그대로 유지되고 저층부는 오피스로, 상층부는 주거 유닛으로 쓰이게 된다. 150대의 주차장도 마련되며 새롭게 남향의 루프톱 데크가 설치될 예정이다. 해당 건물은 2017년 부동산 개발업체인 ‘미타 그룹’이 2400만 달러에 매입한 뒤 빌딩 전체를 132유닛의 시니어 요양시설로 변경을 계획했지만, 이후 수정을 거치며 오피스 빌딩과 시니어 유닛 복합 재개발로 방향을 틀었다. 미타 그룹은 한인 신경전문의이자 부동산개발업자인 조경구 박사 소유다. 류정일 기자병원 슈라이너스 시니어 주택 타운 슈라이너스 시니어 유닛

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